Cuando vendes tu casa, el precio que pone el comprador no es el dinero que te llevas a casa. Por el camino se quedan varios impuestos y gastos que mucha gente no tiene en cuenta hasta que ya está firmando. Y algunos, como el IRPF por la ganancia, pueden ser una cifra seria.

La buena noticia es que casi todo se puede calcular de antemano, y que hay exenciones que, bien aplicadas, te pueden ahorrar miles de euros. Vamos a verlo con calma y con números.

La plusvalía municipal

Es el impuesto que cobra el ayuntamiento por el aumento de valor del suelo desde que compraste hasta que vendes. Su nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, pero todo el mundo lo llama plusvalía municipal. Lo paga el vendedor y hay 30 días hábiles desde la venta para liquidarlo.

Desde 2021 se puede calcular de dos maneras, y eliges la que te salga más baja. Una parte del valor catastral del suelo por unos coeficientes que fija el ayuntamiento de Almuñécar según los años que hayas tenido la casa. La otra toma la diferencia real entre lo que pagaste y lo que vendes, en la parte que corresponde al suelo. Un detalle importante: si vendes sin ganancia, es decir, por lo mismo o menos de lo que te costó, no tienes que pagar plusvalía. Conviene comprobarlo, porque hay quien paga sin deberlo.

El IRPF por la ganancia patrimonial

Este es el grande, y el que más sorprende. Si vendes tu casa por más de lo que te costó, has tenido una ganancia, y esa ganancia tributa en el IRPF al año siguiente, en tu declaración de la renta. Ojo, tributa la ganancia, no el precio de venta. Si vendes por lo mismo o menos de lo que pagaste, no pagas nada por este concepto.

La ganancia se calcula, a grandes rasgos, así: lo que vendes menos lo que te costó. Y aquí está la primera forma de rebajar la factura, porque puedes sumar cosas a ambos lados. Al precio de compra le añades los gastos e impuestos que pagaste en su día (ITP, notaría, registro) y las reformas de mejora que hayas hecho con factura. Del precio de venta puedes restar los gastos de la venta, como la comisión de la agencia, la plusvalía municipal o el certificado energético. Cuanto mejor documentes todo esto, menos ganancia sale y menos pagas.

La ganancia resultante tributa por tramos, en la parte del ahorro de la renta:

Por ejemplo, si compraste por 150.000 euros y vendes por 230.000, con unos gastos que reducen la ganancia a unos 70.000 euros, pagarías el 19% de los primeros 6.000 y el 21% del resto, algo más de 14.000 euros. No es poco, y por eso conviene mirar bien las exenciones.

Las exenciones que te pueden ahorrar el IRPF

Aquí es donde mucha gente se deja dinero por no saberlo. Hay dos exenciones que borran total o parcialmente ese impuesto sobre la ganancia.

Si reinviertes en otra vivienda habitual

Si la casa que vendes es tu vivienda habitual y con lo que sacas compras otra vivienda habitual, la ganancia queda exenta. Si reinviertes todo el importe de la venta, no pagas nada; si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional. Tienes un plazo de dos años, antes o después de la venta, para hacerlo. Para que cuente como vivienda habitual, tienes que haber vivido en ella al menos tres años.

Si tienes 65 años o más

Esta es muy potente. Si vendes tu vivienda habitual y tienes 65 años o más en el momento de la firma, la ganancia está totalmente exenta, y ni siquiera hace falta que reinviertas. En un matrimonio, para que la exención sea total los dos deben haber cumplido los 65; si solo uno los tiene, queda exenta su mitad. También están exentas las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.

Estas exenciones tienen requisitos estrictos y Hacienda los revisa con lupa, así que merece la pena confirmar tu caso concreto antes de firmar. Es una de las cosas que revisamos con cada cliente vendedor, y también forma parte de nuestros servicios legales.

Los otros gastos de vender

Además de los impuestos, hay una serie de gastos menores que conviene tener en la lista:

El certificado energético. Es obligatorio para poder vender y lo aporta el vendedor. Cuesta poco, según el tamaño de la vivienda, y si además tienes buena letra, úsalo como argumento de venta. Podemos gestionártelo con nuestro servicio de certificados energéticos.

La cancelación de la hipoteca. Si todavía tienes hipoteca, no basta con terminar de pagarla: la carga puede seguir apareciendo en el registro y hay que cancelarla registralmente. Entre notaría, registro y gestoría, suele costar entre 400 y 1.000 euros. Si ya la tenías pagada hace tiempo, comprueba si quedó bien cancelada.

El certificado de la comunidad. Necesitas acreditar que estás al corriente de pagos con la comunidad de propietarios. Lo emite el administrador y no suele tener coste, pero conviene pedirlo con tiempo.

La notaría. En la compraventa, la mayor parte de la escritura la suele asumir el comprador, aunque una parte pequeña puede corresponder al vendedor o repartirse según se acuerde.

La comisión de la inmobiliaria

Si vendes a través de una agencia, sus honorarios suelen moverse entre un 3% y un 5% más IVA sobre el precio de venta, y normalmente los paga el vendedor. Es un gasto real, pero conviene mirarlo bien: una buena agencia tasa la vivienda a precio de mercado, la mueve entre compradores reales, filtra a los curiosos y negocia por ti. En la práctica, eso suele traducirse en vender antes y a mejor precio, de modo que muchas veces lo que ganas compensa de sobra la comisión. Vender por tu cuenta puede parecer más barato y acabar saliendo más caro si el piso se queda meses parado o lo malvendes.

Un apunte si no eres residente en España

Si vendes siendo no residente, hay una particularidad: el comprador está obligado a retenerte un 3% del precio e ingresarlo en Hacienda a cuenta de tu ganancia. Luego se regulariza en la declaración correspondiente. Es habitual en la costa, donde muchos propietarios son extranjeros, y conviene tenerlo previsto para no llevarse sorpresas con las cuentas.

Entonces, ¿con cuánto me quedo?

La regla mental sencilla es esta: al precio de venta réstale la plusvalía municipal, el IRPF por la ganancia (si no tienes exención), la comisión de la agencia y los gastos menores. En una venta con ganancia y sin exenciones, entre todo se puede ir un porcentaje nada despreciable de tu beneficio. En cambio, si te aplica la exención por reinversión o la de mayores de 65, el IRPF desaparece y la cuenta cambia por completo.

Por eso lo más rentable que puedes hacer antes de vender es sentarte a echar los números con alguien que conozca tanto el mercado como la parte fiscal. Y si además quieres que la casa salga por el máximo posible, te interesa leer nuestro artículo sobre qué elementos revalorizan tu casa antes de una venta. Si lo que quieres es comprar, aquí tienes el otro lado de la moneda: cuánto dinero necesitas tener ahorrado para comprar.

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Te hacemos una tasación gratuita a precio de mercado y te calculamos, con tu caso concreto, los impuestos y gastos que tendrías y las exenciones que te pueden ahorrar dinero. Sin coste y sin compromiso. Estamos en la Avenida Andalucía nº 19, Almuñécar. Llama al 858 988 177, escríbenos por WhatsApp al 666 849 229 o pide cita aquí.