Buenas noticias antes de empezar: cualquier extranjero puede comprar una vivienda en España, con o sin residencia. No hay ninguna traba por nacionalidad. De hecho, los compradores extranjeros supusieron cerca del 15% de las viviendas vendidas en España en 2024, y la costa granadina es de las zonas que más gustan por clima y precio.

Dicho esto, ha habido cambios importantes en los últimos meses que conviene que conozcas antes de dar el paso. Vamos por partes.

Comprar no da residencia: adiós a la Golden Visa

Hasta hace poco, comprar una vivienda de 500.000 euros o más te daba derecho a un permiso de residencia, la famosa Golden Visa. Eso se acabó. El 3 de abril de 2025 el Gobierno eliminó ese programa mediante la Ley Orgánica 1/2025, y desde entonces ninguna compra de vivienda genera residencia.

¿Qué significa en la práctica? Que puedes comprar la casa que quieras, pero eso no te permite vivir en España más allá de lo que te deje tu situación migratoria. Si eres ciudadano de la Unión Europea, sin problema. Si vienes de fuera de la UE (estadounidense, británico, canadiense, etc.) y no tienes residencia, podrás usar tu vivienda pero solo podrás estar en España 90 días por cada semestre, por la norma Schengen. La casa es tuya; el tiempo que pasas en ella, limitado.

Quien ya tuviera la Golden Visa concedida antes de esa fecha la conserva y puede renovarla con las condiciones antiguas.

¿Y si quiero vivir aquí de verdad?

Hay otras vías de residencia que siguen abiertas. Las dos más habituales para compradores extranjeros son el visado de residencia no lucrativa, pensado para quien tiene ingresos o patrimonio suficiente sin necesidad de trabajar (se pide acreditar en torno a 27.000 euros anuales para el titular), y el visado de nómada digital, para quien teletrabaja para empresas o clientes de fuera de España. Comprar la casa y tramitar la residencia son dos cosas distintas, y conviene planificarlas juntas.

El NIE: tu primer trámite

Para comprar necesitas un NIE, el Número de Identidad de Extranjero. Sin él no puedes firmar la escritura ni pagar los impuestos. Se solicita en una comisaría de policía en España o en el consulado español de tu país. No hace falta ser residente para tenerlo. Es un trámite sencillo pero que conviene arrancar cuanto antes, porque marca los tiempos de toda la operación.

La cuenta bancaria en España

No es obligatoria por ley, pero en la práctica la vas a necesitar para pagar la vivienda, domiciliar los suministros y, si pides hipoteca, gestionarla. Abrir una cuenta como no residente es habitual y los bancos están acostumbrados.

Los impuestos y gastos que pagarás

Los mismos que un comprador español, ni más ni menos. En una vivienda de segunda mano en Andalucía pagas un 7% de ITP sobre el precio, más notaría, registro y gestoría. En obra nueva es un 10% de IVA más un 1,2% de AJD. En total, calcula entre un 10% y un 12% adicional sobre el precio de la casa. Lo desglosamos con ejemplos en cuánto dinero necesitas tener ahorrado.

Como no residente tendrás además algunas obligaciones fiscales propias, como el impuesto sobre la renta de no residentes si la vivienda genera alquiler o incluso si es de uso propio. Merece la pena tenerlo claro desde el principio, y para eso están los servicios legales que ofrecemos.

El proceso, paso a paso

1. Sacas el NIE y abres cuenta en un banco español.
2. Eliges la vivienda y compruebas su situación: nota simple del registro, cargas, valor de referencia del Catastro.
3. Firmas un contrato de arras y entregas una señal para reservarla.
4. Si necesitas hipoteca, la tramitas dentro del plazo pactado en las arras.
5. Firmáis la escritura ante notario y pagas el resto del precio.
6. Se liquida el ITP (o el IVA) y se inscribe la vivienda a tu nombre en el Registro.

Parece mucho, pero con alguien que lleve el timón es un camino tranquilo. La mayoría de nuestros clientes extranjeros nos dicen lo mismo: lo que más agradecen es no tener que entender el sistema español por su cuenta.

Un consejo de quien lo ve todos los días

La barrera del idioma y la distancia son los dos puntos donde más gente se complica. Trabajar con una inmobiliaria local que hable tu idioma y que te represente sobre el terreno, mientras tú estás en tu país, cambia por completo la experiencia. Puedes leer sobre nosotros y ver por qué tantos compradores internacionales confían la operación a la agencia.

Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento legal o fiscal personalizado. Cada caso tiene sus particularidades, y conviene revisarlo con un profesional antes de firmar.

¿Estás fuera de España y quieres comprar en Almuñécar?

Te acompañamos en todo el proceso, en tu idioma, desde el NIE hasta la entrega de llaves. Nos ocupamos de la parte legal, la tasación y los trámites para que tú solo tengas que decidir. Estamos en la Avenida Andalucía nº 19, Almuñécar. Escríbenos por WhatsApp al 666 849 229, llama al 858 988 177 o contacta desde aquí y te contamos cómo empezar.