Es la primera pregunta que nos hace casi todo el mundo que entra por la puerta de la oficina. Y es la correcta, porque el dinero de la entrada no es lo único que hay que tener guardado. La cifra real suele ser bastante más alta de lo que la gente calcula en casa con la calculadora del móvil.

Vamos a ponerle números concretos, con los precios que hay hoy en Almuñécar y los impuestos que se pagan en Andalucía.

Primero, cuánto cuesta un piso en Almuñécar

A principios de 2026 el precio medio de venta en Almuñécar ronda los 3.200 euros por metro cuadrado, según los índices de idealista y fotocasa. Los pisos y apartamentos están algo por encima de esa media, sobre los 3.200 a 3.360 euros el metro, y las casas y chalets un poco por debajo. El precio ha subido más de un 10% en el último año, así que las referencias viejas ya no valen.

Con esos precios, un piso de 80 m² en una zona normal de Almuñécar se mueve alrededor de los 250.000 a 280.000 euros. Si es primera línea de playa o una zona muy demandada como La Herradura o Cotobro, sube. Si te alejas un poco hacia el casco antiguo, Torrecuevas o pueblos cercanos como Jete, baja. Puedes ver cómo está el mercado ahora mismo en nuestro listado de propiedades en venta.

La regla rápida: alrededor del 30% del precio

Un banco financia como mucho el 80% del valor de tasación de la vivienda. Eso significa que el 20% de la entrada lo pones tú. A ese 20% hay que sumarle entre un 10% y un 12% de gastos e impuestos, que el banco no financia y salen también de tu bolsillo.

Sumando las dos cosas, necesitas tener ahorrado más o menos un 30% del precio de la vivienda antes de firmar. Para un piso de 250.000 euros hablamos de unos 75.000 euros disponibles. Duele leerlo, pero es mejor saberlo ahora que descubrirlo tres días antes de la notaría.

El desglose real de los gastos en Andalucía

Estos son los gastos que asume el comprador de una vivienda de segunda mano en Andalucía:

El ITP es el gasto grande, con diferencia. En un piso de 250.000 euros son 17.500 euros solo de impuesto. Un detalle importante: desde 2019 el impuesto de la hipoteca (el AJD) lo paga el banco, no tú, así que eso ya no entra en tus cuentas.

Ojo con el valor de referencia del Catastro

El ITP no siempre se calcula sobre el precio que pagas. Hacienda compara el precio escriturado con el valor de referencia que el Catastro asigna a esa vivienda, y aplica el 7% sobre el que sea más alto. Si el valor de referencia está por encima del precio real, pagas impuesto por una cifra mayor. Se puede consultar gratis en la Sede Electrónica del Catastro antes de firmar, y es de las cosas que revisamos con cada cliente para que no haya sorpresas.

Si tienes menos de 35 años, familia numerosa o discapacidad

Andalucía aplica un ITP reducido del 3,5% en lugar del 7% para menores de 35 años, familias numerosas y personas con discapacidad, siempre que sea vivienda habitual y no pase de ciertos límites de precio. En una compra de 200.000 euros eso son más de 7.000 euros de ahorro. Mucha gente cumple los requisitos y acaba pagando el tipo normal por no saberlo.

Un ejemplo con todos los números

Piso de segunda mano en Almuñécar por 250.000 euros, con hipoteca:

• Entrada del 20%: 50.000 euros
• ITP al 7%: 17.500 euros
• Notaría, registro, gestoría y tasación: unos 2.000 euros
• Ahorro necesario: alrededor de 69.500 euros

El banco pondría los 200.000 euros restantes a través de la hipoteca. Si compraras al contado te ahorrarías la tasación y podrías gestionar tú los trámites sin gestoría, pero el ITP y la notaría siguen ahí.

Un aviso sobre la tasación

El banco financia el 80% del valor más bajo entre la tasación y el precio de compra. Si un piso lo compras por 250.000 pero tasa por 230.000, el banco te presta el 80% de 230.000, y la diferencia la cubres tú. Por eso conviene tener una idea realista del valor antes de comprometerte con un precio. Si estás vendiendo y quieres saber por cuánto saldría tu vivienda, puedes pedirnos una tasación profesional.

Y si lo que quieres es afinar en qué parte del pueblo comprar según tu presupuesto, te ayudará leer nuestra guía sobre las mejores zonas para comprar piso en Almuñécar.

¿Quieres saber cuánto necesitas exactamente para el piso que tienes en mente?

Ven a vernos y lo calculamos juntos, con el precio real de la vivienda, tu caso concreto y los impuestos que te tocan. Sin compromiso. Estamos en la Avenida Andalucía nº 19, en el centro de Almuñécar. Llámanos al 858 988 177, escríbenos por WhatsApp al 666 849 229 o pide cita desde aquí y te sentamos las cuentas claras antes de dar ningún paso.